Доверьтесь своему чутью

Доверьтесь своему чутью

Когда я стал владельцем небоскреба на Уолл-стрит, 40, мой партнер Эйб Уоллак, который урегулировал все практические вопросы покупки, был уверен, что единственное жизнеспособное решение – это переоборудовать здание под жилой кооператив. Приводимые им обоснования казались убедительными, учитывая печальное состояние рынка коммерческой недвижимости и дополнительные преимущества, которые городские власти предоставляли разработчикам и строителям жилого фонда в центре города. Точку зрения Уоллака о том, что использовать это здание под офисные помещения нереально, разделяли и все остальные риелторы. Они говорили, что площадь этажей либо слишком маленькая, либо слишком большая. Жаловались, что вестибюль, лифтовое оборудование и коммунальные системы требуют значительного усовершенствования, результаты которого пока сомнительны.

Я воспринял их рекомендации с большой долей осторожности, потому что стоимость переделки здания под жилые помещения была крайне высокой, кроме того, пять этажей занимала юридическая фирма, их пришлось бы выкупать за огромные деньги, и это грозило серьезно замедлить строительные работы.

Я спросил Джорджа Росса, нельзя ли предложить какой-нибудь более разумный сценарий, и в результате он разработал абсолютно новый подход. Росс предложил нам представить здание общей площадью 1,3 млн квадратных футов (приблизительно 121 000 м2. – Прим. пер.) как три независимых сооружения, стоящие одно на другом.

• Верхняя башня с полезной площадью 400 000 квадратных футов имела сравнительно небольшую площадь этажей, с которых открывался потрясающий вид, и Джордж был уверен, что ее можно будет быстро сдать владельцам бутиков, которые с удовольствием заплатят более высокую цену за привилегию единолично править целым этажом на вершине здания.

• Около 300 000 квадратных футов полезной площади в средней части здания могут сдаваться по более низкой цене, но и ее будет больше чем достаточно для того, чтобы покрыть стоимость покупки и расходы на ремонт.

• Нижние 400 000 квадратных футов сдать будет, возможно, труднее, но, даже если эти этажи останутся вообще пустыми, здание все равно должно приносить доход при условии, что наши расчеты в отношении вышерасположенных 700 000 квадратных футов окажутся правильными.

План Джорджа придал мне смелости, и я отказался от идеи реконструкции дома под жилые помещения. Вместо этого мы применили все свое строительное искусство для того, чтобы превратить дом 40 по Уолл-стрит в современный офисный центр. Заново спроектировали и модернизировали вестибюль и коммунальные системы, и, когда рынок недвижимости вышел из застоя, мы были готовы. Сейчас это здание стоит в сотни раз больше той суммы, которую я за него заплатил.

Видимо, чутье меня все-таки не подвело.