2.1. Определяем инвестиционные цели

Прежде чем начать поиск объектов для инвестирования, необходимо определиться с целями, бюджетом и географией покупок, чтобы не тратить свое время на осмотр лотов, которые вы заведомо не готовы приобретать. Под целями покупки мы будем подразумевать то, что вы планируете сделать с лотом после его приобретения.

Некоммерческие цели

У вас может быть некоммерческая цель, которая не принесет прибыли, но будет выбрана в качестве мотива для покупки. Например:

• использование имущества в личных целях;

• приобретение в качестве подарка кому-то из членов семьи и др.

Коммерческие цели

В качестве примера коммерческих вариантов, которые сулят конкретную и, возможно, немалую прибыль покупателю, можно назвать такие, как:

• перепродажа объекта;

• сдача объекта в аренду или лизинг;

• организация собственного бизнеса, использование объекта в целях бизнеса и др.

Если вы планируете приобрести помещение, необходимо заранее продумать, что с ним делать после покупки. Вы можете его просто продать, можете сдать в аренду, а можете организовать в нем свой бизнес – парикмахерскую, салон красоты или что-то еще.

При этом важно точно знать, для каких целей можно использовать это помещение. Например, складские площади будет сложно и затратно переоборудовать в офис, а офисное помещение использовать для проживания.

В том случае если это квартира на втором или третьем этаже жилого дома, использовать ее в коммерческих целях также будет довольно проблематично, поскольку необходимо переводить такой объект в нежилой фонд. А для этого помещение, которое расположено под вашим, должно быть уже переведено в нежилой фонд.

Вот почему важно на начальном этапе представлять варианты дальнейшего использования площади. Это будет полезно, даже если вы решите его перепродать. В этом случае вы будете заранее представлять своих потенциальных клиентов и вам будет проще их найти.

Хорошим примером альтернативного использования площадей является организация хостелов, ориентированных на проживание студентов.

Площадь жилых комнат небольшая, однако в таких местах организована подходящая инфраструктура.

То же самое с автомобилями: можно продать, сдавать в аренду, а можно организовать свою службу такси или салон по продаже подержанных авто. Спецтехнику можно продать, сдавать в лизинг, а можно сдать на металлолом, если объект в неисправном состоянии.

После того как вы определитесь с выходом из сделки, вы сможете более точно просчитать и цену покупки.

Допустим, спецтехника, которую вы планируете купить, годится только на металлолом. Таким образом, нет смысла покупать ее за 300 тысяч рублей и более. Средняя стоимость одной тонны металлолома составляет – 6–8 тысяч рублей. Средний вес КамАЗа или экскаватора – 6-11 тонн. Получается, что после сдачи спецтехники на металлолом вы можете получить максимум 36–88 тысяч рублей.

Разумная цена покупки в таком случае составит не более 20–25 тысяч рублей. Прибыль будет совсем небольшая, но для первых тренировочных инвестиций уже неплохо, поскольку риски также небольшие.

Это одно из основных правил: прежде чем приобретать тот или иной объект, необходимо четко определить, что вы с ним собираетесь делать дальше.